Airbnb: spelregels en gevolgen belasting
Het verhuren van woningen via Airbnb heeft de afgelopen tien jaar een hoge vlucht genomen in Nederland en in het bijzonder in de grote steden. Het particulier verhuren van huizen via Airbnb is een makkelijke en toegankelijke manier om extra geld te verdienen. Leek dit in het verleden volledig onder de radar te gebeuren, tegenwoordig worden de regels en controle steeds meer aangescherpt. Zo heeft het verhuren van je huis wel degelijk gevolgen voor je belastingzaken. Om wat meer duidelijkheid te scheppen, zetten we de tien meest gestelde vragen en antwoorden even voor je op een rijtje.
1. Mag ik mijn koopwoning verhuren via Airbnb?
Of het toegestaan is om je koopwoning te verhuren via Airbnb hangt af van een mogelijke hypotheek en/of Vereniging van Eigenaren (VVE).
Koopwoning met hypotheek
Wanneer je een koopwoning hebt waar een hypotheek op rust, zul je moeten kijken wat hierover in de voorwaarden van je hypotheek staat. Zo staat in de voorwaarden van ABN Amro dat je het huis niet mag verhuren voor langere tijd. Bij Airbnb gaat het natuurlijk om korte tijd maar dat verschil staat niet in de voorwaarden. Het is dus aan jou hoe je dit interpreteert. Bij de Rabobank zijn de voorwaarden iets soepeler en wordt het kortstondig onderverhuren van de woning wel toegestaan. De ING geeft deze toestemming dan weer niet. Het antwoord is dus niet eenduidig. Controleer dus altijd de voorwaarden van jouw bank en hypotheek. Als je van plan met een koopwoning aan te schaffen en deze te gaan verhuren via Airbnb dan is dit een aspect waar je bij het uitkiezen van een hypotheek al rekening mee moet houden.
Vereniging van Eigenaren
Wanneer je als huizenbezitter deel uitmaakt van een Vereniging van Eigenaren, moet je toestemming hebben van deze vereniging voor het “commercieel gebruik van het huis”. Als je toch gaat airbnb’en zonder toestemming, dan kan de VVE je een boete opleggen of kan een rechter je de toegang tot je woonruimte ontzeggen. Dit staat overigens altijd genoemd in het reglement.
Heb je geen hypotheek en maak je geen deel uit van een VVE? Gefeliciteerd, je kunt zonder enige toestemming je huis verhuren op Airbnb. Let wel, binnenkort moeten Amsterdammers verplicht de woning aanmelden bij de gemeente. Doen ze dit niet, dan riskeren ze een boete.
2. Moet ik belasting betalen als ik mijn koopwoning via Airbnb verhuur?
Wanneer je je koophuis tijdelijk verhuurt, ziet de belastingdienst dit als inkomsten die je haalt uit de eigen woning. Daarom moeten deze inkomsten worden opgegeven in Box 1 (belastbaar inkomen uit werk en woning). Je moet 70% van het geld dat je met de verhuur hebt verdiend, optellen bij het inkomen. Wel mag je de gemaakte kosten (schoonmaakkosten, gas, water, licht etc.) hier weer vanaf trekken.
Een rekenvoorbeeld:
Je verhuurt je woning voor twee weken en verdient hiermee 1600 euro. Wél schakel je voordat de gasten komen en nadat ze weggaan een schoonmaker in voor € 50 per keer en ben je € 40 aan kosten voor gas, water, licht en elektriciteit kwijt. Je hebt dan in totaal 140 euro aan kosten gemaakt die je mag aftrekken van het verdiende geld.
1600-(50*2)+40=1450
Je houdt dan € 1450 over en daarvan moet je 70% opgeven bij de belastingdienst.
1450*0,70=1015
Uiteindelijk tel je dus € 1015 op bij de inkomsten die je haalt uit de eigen woning.
3. Mag ik mijn huurwoning verhuren via Airbnb?
Dat ligt eraan of het een vrijesectorwoning is of een sociale huurwoning en of je hiervoor toestemming hebt van de verhuurder.
Sociale huurwoning
Je mag (met toestemming van de verhuurder) een sociale huurwoning wel onderverhuren aan een kennis als je bijvoorbeeld een tijdje naar het buitenland gaat, maar je mag deze niet op Airbnb zetten. Dit wordt namelijk gezien als een bedrijfsmatige aangelegenheid en je mag een sociale huurwoning niet voor deze doeleinden inzetten.
Vrijesectorwoning
Een vrijesectorwoning mag tijdelijk onderverhuren via Airbnb mits je hiervoor toestemming hebt van je verhuurder. En je raad het al, deze toestemming wordt bijna nooit verleend. Sterker nog, in de meeste contracten is specifiek opgenomen dat je je huis niet mag inzetten voor tijdelijke verhuur. Wanneer je je huurhuis toch zonder toestemming verhuurt via Airbnb, riskeer je een fikse boete en kun je zelfs uit je huis gezet worden.
4. Moet ik belasting betalen als ik mijn huurwoning via Airbnb verhuur?
In het onwaarschijnlijke geval dat je je huurwoning mag onderverhuren via Airbnb, hoef je over het algemeen geen extra belasting te betalen. Dat zit zo: de tijdelijke verhuur is in principe vrijgesteld van belasting zolang je hier een normale prijs voor vraagt. Je mag dus geen bedragen verdienen die hoger zijn dan de huur die je moet betalen.
Als huurder van een huis betaal je een maandelijkse huur aan je woningbouwcorporatie en dit wordt gezien als ‘genotsrecht’, namelijk het recht op het gebruik van een woning of goed. Wanneer jij een ander gebruik laat maken van jouw huurhuis en hier wat extra’s mee verdient, heeft dat weinig invloed op het financiële verkeer. Het geld komt immers via jou weer bij de woningbouwcorporatie/verhuurder terecht. Daarom hoef je hier geen belasting over te betalen. Dit is anders dus dan mensen die huizen bezitten en via dit ‘bezit’ (al dan niet belast met een hypotheek) geld verdienen.
5. Hoeveel dagen per jaar mag ik mijn huis verhuren via Airbnb?
Dat ligt eraan waar het huis dat je wilt verhuren staat. In Amsterdam, wat gezien wordt als de voorloper op het gebied van Airbnb-beleid, is het maximumaantal dagen nu vastgesteld op 30. In de andere grote steden en in kleinere plaatsen geldt deze beperking niet. Wel zijn er in Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam ook nog andere specifieke regels waaraan je moet voldoen. Zo mogen er bijvoorbeeld in Amsterdam niet meer dan vier toeristen tegelijk in een huis verblijven. Deze regels zijn per stad/regio verschillend.
6. Moet ik ook toeristenbelasting betalen als ik mijn huis verhuur via Airbnb?
Ook voor het afdragen van toeristenbelasting geldt dat het afhankelijk is van de plaats waar je de woning verhuurt. De regels en hoogte van de toeristenbelasting verschillen per stad. In Amsterdam is het niet nodig want daar gaat het vanzelf. Airbnb heeft namelijk een regeling getroffen met de gemeente en draagt de toeristenbelasting direct af. Ook in andere grote steden wordt aan zo’n systeem gewerkt.
7. Hoe zit het met inkomstenbelasting ik mijn tweede huis verhuur via Airbnb?
Wanneer je een tweede koophuis hebt, valt deze normaal gesproken in box 3* (sparen en beleggen), waarbij de waarde al wordt belast met vermogensrendementheffing. Een tweede huis wordt dus gezien als “vermogen”. De inkomsten die samenhangen met deze box hoef je niet aan te geven. Dit geldt wanneer je dit tweede huis bijvoorbeeld permanent verhuurt aan studenten. Bij verhuur voor korte tijd zoals Airbnb, kan het zijn dat je een hoop extra werkzaamheden verricht. Je bouwt bijvoorbeeld een website om je woning aan te prijzen, je hebt veel e-mailcontact met toeristen, doet sleuteloverdrachten, je maakt de woning schoon en verricht er regelmatig kluswerkzaamheden. Dit alles om er zoveel mogelijk geld aan te kunnen verdienen. Voor de belastingdienst kunnen dit aanwijzingen zijn dat hier meer gaande is dan regulier vermogensbeheer. Ze kunnen het dan aanmerken als een “actief vermogensbeheer”. Dat betekent dat het inkomen belast kan worden in box 1 (belastbaar inkomen uit werk en woning). Deze belasting die je hierover betaalt kan dan zelfs oplopen tot 52%. Het is dus zinnig om de activiteiten rondom de verhuur zoveel mogelijk uit handen te geven. Dan houd je je er niet “actief” mee bezig en loop je minder kans om voor de verhuur belast te worden in box 1.
8. Kan de belastingdienst controleren of ik mijn huis heb verhuurd via Airbnb?
In de praktijk is algemene controle lastig omdat de belastingdienst geen overzicht heeft van alle huizen die via Airbnb verhuurd worden. Wel kunnen ze specifieke persoonsgegevens opvragen als er een goede reden voor is zoals een vermoeden van fraude. Ze proberen het nu zelf via steekproeven in kaart te brengen. Dit hebben ze in 2015 in gang gezet. De belastingdienst heeft al aangegeven in de toekomst graag met Airbnb samen te werken en daar werd vanuit Airbnb positief op gereageerd. Het is dus een kwestie van wachten op een officiële samenwerking en het uitwisselen van de gegevens van verhuurders.
9. Hoe zit het met verzekeringen en Airbnb?
Het verhuren van je woning wordt niet altijd meeverzekerd in je inboedelverzekering of opstalverzekering. Je bent immers meestal particulier verzekerd. Bekijk daarom goed wat de voorwaarden van jouw verzekeringen zijn. Bovendien moet je officieel je verzekeraar op de hoogte stellen van de tijdelijke verhuur. Verzekeraars kunnen bij verhuur zonder toestemming namelijk besluiten om de schade niet te vergoeden. Wel is het zo dat je als verhuurder automatisch via Airbnb gedekt wordt door de zogenaamde Host Protection Insurance. Dit is een verzekering die de verhuurder voorziet van een soort aansprakelijkheidsverzekering en tegelijkertijd claims kan dekken wanneer gasten schade aanbrengen in de gehuurde woning.
10. Ik heb mijn eigen bedrijf en daarnaast verhuur ik mijn huis via Airbnb. Zijn er dan andere regels of belastingvoordelen voor mij?
Het antwoord is kort maar krachtig; nee. Net zoals mensen in loondienst dien je toeristenbelasting te betalen en de inkomsten op te geven bij je belastingaangifte. Bovendien draait Airbnb om particulier verhuur. Het heeft dus geen zin om bijvoorbeeld facturen te gaan uitschrijven op naam van je bedrijf.
Wees geen struisvogel en gebruik je verstand.
Het tijdelijk onderverhuren van je huis kan rendabel zijn en je leert nieuwe mensen kennen. Bovendien is het een perfecte gelegenheid om zo direct je eigen vakanties en weekendjes weg terug te verdienen. Houd er alleen wel rekening mee dat je er toestemming voor moet hebben van verschillende instanties. Ook is het belangrijk dat je deze extra inkomsten opgeeft bij de belasting. Wanneer je de regels overtreedt, kan dat je duur komen te staan in de vorm van boetes en zelfs het verplicht verlaten van je woning. Natuurlijk gebeurt dat niet zomaar. Jij of je gasten zullen het wel bont moeten maken voordat je op een zwarte lijst terecht komt. Maar toch, nu je dit artikel hebt gelezen weet je precies hoe het zit. En eerlijk is eerlijk, je zal meer van dat biertje in Thailand genieten wanneer je weet dat je je zaken thuis op orde hebt.
*Update 11 juni 2018.
Recent is er een uitspraak geweest van een rechtbank over verhuur via Airbnb. In deze uitspraak is bepaald dat inkomsten uit verhuur via Airbnb niet in Box 1 vallen maar in Box 3. Deze uitspraak staat haaks op wat tot op heden steeds is aangenomen en gecommuniceerd door onder andere de Belastingdienst. Ook volgens ons blog zijn de inkomsten wanneer je je actief bezig houdt met Airbnb belast in Box 1. De gevolgen van deze uitspraak zijn nog niet volledig duidelijk want elke situatie is weer anders. We houden je op de hoogte over verdere ontwikkelingen.
Wil je een inzicht in de financiële en fiscale situatie van je bedrijf? Maak dan gebruik van onze online tool genaamd Bereken Je Belasting. Je kunt hiermee precies berekenen hoeveel belasting je moet reserveren zodat je onverwachtse rekeningen kunt vermijden. In de berekening nemen we niet alleen aftrekposten mee maar ook andere zaken zoals het bijvoorbeeld zwangerschap, het aanschaffen van een nieuw huis en bedrijfsinvesteringen. Direct weten waar je aan toe bent? Maak een belafspraak zodat we een inschatting kunnen maken op maat.