Wanneer je dit artikel leest ben je waarschijnlijk geïnteresseerd in het kopen van een huis of hebt net een huis gekocht. Het is altijd een spannende stap waar veel bij komt kijken. Zo heeft de aanschaf van een woning ook gevolgen voor je belastingzaken. In dit stuk lees je over de invloed die een koophuis heeft op je inkomstenbelasting en daarmee op je financiële situatie.
Onderwerpen:
Welke posten zijn aftrekbaar bij het kopen van een woning?
Voorwaarden hypotheek voor hypotheekrenteaftrek
Bijdrage van (groot)ouders bij het kopen van een woning
Huis aanhouden als investering
Je oude koophuis verruilen voor een nieuw koophuis
Eigen geld inbrengen bij het kopen van een woning
Plan maken voor het aflossen van de hypotheek
Hypotheekrenteaftrek voor ondernemers
Hoe sta ik ervoor als ondernemer?
Welke posten zijn aftrekbaar bij het kopen van een woning?
Het hebben en/of kopen van een woning is van invloed op de inkomstenbelasting en dan specifiek binnen Box 1, inkomsten uit werk en woning. Als huiseigenaar kom je in aanmerking voor diverse aftrekposten maar je moet rekening houden met een aantal factoren.
Verschil eenmalig aftrekbare kosten en jaarlijks aftrekbare kosten
Er is een verschil tussen eenmalig aftrekbare kosten en kosten die jaarlijks aftrekbaar zijn.
Eenmalig aftrekbare kosten:
- Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheekadviseur
- Bereidstellingsprovisie: dat geld betaal je aan de bank of een verzekeraar om de aangeboden rente in de offerte te verlengen.
- Notariskosten voor de hypotheekakte
- Kadastrale rechten voor de hypotheekakte
- Taxatiekosten voor het krijgen van de lening
- Kosten voor de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie
- Bouwrente die je betaalde ná het tekenen van het voorlopig koopcontract, maar vóór het tekenen van de hypotheekakte
- Kosten voor een nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot
De bovengenoemde kosten kun je opgeven als eenmalige kosten maar je kunt er ook voor kiezen ze mee te financieren in je hypotheek. In dat geval mag je mag je de jaarlijkse rente hierover aftrekken: de zogenaamde hypotheekrenteaftrek. Dit is een regeling waarbij jij als bezitter van een woning die gefinancierd is met een hypotheek, de jaarlijkse rente die hierover wordt betaald, mag aftrekken van je inkomen (box 1). Op deze manier heb je als woningbezitter dus een belastingvoordeel.
Bij de bovenstaande kosten heb je dus de keuze om ze op te geven als eenmalige kosten of mee te financieren in de hypotheek. Deze keuze heb je niet voor alle gemaakte kosten. De onderstaande kosten mag je namelijk niet aftrekken, maar wel meefinancieren in je hypotheek. Zo leveren ze je toch nog belastingvoordeel op via de hypotheekrenteaftrek.
Niet aftrekbare kosten maar wel meefinancieren in de hypotheek:
- Bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning. Bijvoorbeeld makelaarsprovisie.
- Overdrachtsbelasting en omzetbelasting
- Notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte
- Bouwrente over de periode voor het afsluiten van de voorlopige koopovereenkomst
- Kosten van onderhoud en verbouwing. Voor een rijksmonumentenpand mag je deze kosten onder bepaalde voorwaarden wel aftrekken.
Voorwaarden hypotheek voor hypotheekrenteaftrek
Als je de hypotheekrente wilt aftrekken van je inkomsten, dan moet de hypotheek wel aan drie belangrijke voorwaarden voldoen.
- Je gebruikt de hypotheek of lening voor het kopen van een eigen woning of voor het verbouwen of onderhouden daarvan. Of voor de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming.
- Je lost de hypotheek of lening binnen 30 jaar af.
Heb je een annuïtaire of lineaire hypotheek? Dan voldoe je vanzelf aan deze voorwaarde. - Je lost elk jaar een minimumbedrag af. Dit bedrag staat in uw hypotheek- of leenovereenkomst. Alleen een starterslening van de SvN hoef je de eerste 3 jaar niet af te lossen.
Bijdrage van (groot)ouders bij het kopen van een woning
Willen je ouders of grootouders bijdragen in de financiering? Dan zijn er meerdere opties. Zo kunnen ze je bijvoorbeeld een lening verstrekken, een schenking doen of een lening betrekken in een schenkingsplan. In dat laatste geval snijdt het mes dan aan twee kanten. Het loont om zorgvuldig naar de consequenties van deze verschillende constructies te kijken. Let er bijvoorbeeld op dat een mogelijke lening voldoet aan de voorwaarden om in aanmerking te komen voor de aftrek. Bij schenkingen zijn er weer andere opties zoals de jubelton. Dit is een bedrag van €100.000 dat ouders belastingvrij aan hun kinderen mogen schenken indien dit gebruikt wordt voor het aanschaffen van een eigen woning. In 2020 is het bedrag vastgesteld op: €103.643.
De vorm die je kiest heeft invloed op je inkomstenbelasting. Zo neemt bij een gedeeltelijke of opbouwende gift de aftrekbare rente af. Er zijn veel slimme vormen te bedenken om dit in jouw voordeel te laten uitpakken. Wij kunnen je uiteraard informeren over de mogelijkheden die er zijn.
Huis aanhouden als investering
Je oude koopwoning aanhouden als investering kan een mooie stap richting de toekomst zijn. Zo kan een koopwoning die je verhuurt deel uitmaken van een pensioenplan. De huurinkomsten dekken immers jouw financieringslasten en na verloop van tijd heb je een groot deel afgelost en houd je netto steeds meer over. Uiteindelijk kun je de huurinkomsten, terwijl er geen of amper schuld tegenover staat, gebruiken als pensioen.
Wel is het belangrijk om te weten dat het aanhouden van je koopwoning nogal wat impact heeft op je inkomstenbelasting. In deze constructie verhuist de woning namelijk van Box 1 (inkomsten uit werk en woning) naar Box 3 (belastbaar inkomen uit sparen en beleggen). Dat betekent dat de rente op de financiering niet meer aftrekbaar is. De huurinkomsten daarentegen zijn vrijgesteld van belasting en over de waarde van je huis betaal je alleen belasting als je totale vermogen nu boven de €25.000,- uitkomt. Dit laatste ligt overigens wel in de lijn der verwachting wanneer je twee huizen bezit.
Je oude koophuis verruilen voor een nieuw koophuis
Wil je een nieuw huis kopen en je oude huis verkopen? Dan is de kans groot dat je je oude huis verkoopt met winst en dus een positieve overwaarde hebt. Ook hier komen er dan weer fiscale gevolgen de hoek om kijken. Zo moet je de overwaarde inzetten bij de koop van je nieuwe huis om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Dit komt door een maatregel die is ingevoerd om de hypotheekrenteaftrek in te perken. Hierover later meer.
Eigenwoningreserve, overwaarde of verlies?
Wanneer je je oude woning verkoopt, ontstaat er een bedrag uit de (positieve of negatieve) overwaarde van het huis. Dit bedrag noemen we de eigenwoningreserve. Het is in principe het verschil tussen de opbrengst van de verkoop van het huis en de nog af te betalen schuld, de hypotheek. Let wel op; het ligt gecompliceerder als je al eerder een woning hebt gekocht.
Verkoop je voor de eerste keer je eigen woning?
Dan is de overwaarde (positief of negatief) je eigenwoningreserve. Verkocht je al eerder een woning en is er toen een eigenwoningreserve ontstaan? Tel dan die eigenwoningreserve op bij de overwaarde (positief of negatief) van de huidige verkochte woning. Het resultaat is de nieuwe eigenwoningreserve.
Berekening eigenwoningreserve:
| Eigenwoningreserve van eerdere verkoop | € |
| Bij/Af: Positieve/negatieve overwaarde verkochte woning | € |
| —– | |
|
Nieuwe eigenwoningreserve |
€ |
Gevolgen eigenwoningreserve
Is de eigenwoningreserve negatief of heb je geen eigenwoningreserve? Dan is de rente aftrekbaar over de volledige hypotheek of lening voor de aankoop van je nieuwe woning.
Is de eigenwoningreserve positief? Dan is de rente aftrekbaar over maximaal de aankoopsom van je nieuwe woning, min de eigenwoningreserve.
Is de eigenwoningreserve groter dan het aankoopbedrag van je nieuwe woning? Dan houd je na de verkoop eigenwoningreserve over. Je eigenwoningreserve kan afnemen of komen te vervallen.
De bijleenregeling
Als je eigenwoningreserve positief is, betekent het dat je geld overhoudt aan de verkoop van je oude huis. Om te voorkomen dat mensen de eigenwoningreserve gaan gebruiken voor andere doeleinden dan voor de aankoop van een nieuw huis, is de zogenaamde “bijleenregeling” in het leven geroepen. Wanneer je de eigenwoningreserve inzet voor andere doelen dan de aankoop van je nieuwe huis (en daardoor dus meer moet lenen) dan is de rente op het meerdere niet meer aftrekbaar. Het levert dus een fiscaal voordeel op om de eigenwoningreserve in te zetten bij de aankoop van je nieuwe huis.
Wanneer vervalt de eigenwoningreserve?
Je eigenwoningreserve vervalt standaard na 3 jaar. Is de reserve uit meerdere delen opgebouwd doordat je vaker een eigen woning hebt verkocht? Dan vervalt elk afzonderlijk deel na 3 jaar. De eigenwoningreserve vervalt ook als je overlijdt.
Eigen geld inbrengen bij het kopen van een woning
Overweeg je om eigen spaargeld in te brengen omdat het bijvoorbeeld op je spaarrekening geen rendement oplevert of omdat het de belastingvrije voet overstijgt? Dan is het ook hier goed om te weten wat de gevolgen zijn. Je spaargeld verhuist dan namelijk van Box 3 (belastbaar inkomen uit sparen en beleggen) naar Box 1 (inkomsten uit werk en woning). Omdat je hypotheek nu lager is, neemt je hypotheekrenteaftrek af. Echter, doordat je minder spaargeld hebt, neemt de belastingaanslag in Box 3 ook af. Met de huidige historisch lage rentestanden kan het zomaar zijn dat dit elkaar opheft en het op de langere termijn zelfs positief uitpakt. Profiteer daarvan door op tijd te handelen en alle mogelijkheden te benutten. Dit soort slimmigheden zijn echt niet alleen maar bereikbaar voor professionals.
Plan maken voor het aflossen van de hypotheek
Het is slim om nu alvast een meerjarenplan te maken rond je hypotheek. Bij het maken van dit plan moet je je afvragen wat je doel is op de lange termijn. Wil je een bepaald percentage afbetaald hebben of wil je zelfs streven naar het afbetalen van de gehele hypotheek? Bedenk dat het hebben van lage woonlasten doordat je bijvoorbeeld een lage of geen hypotheek meer hebt, ook een vorm van sparen kan zijn. Omdat je lagere woonlasten hebt, blijft er netto meer over en dat kun je mooi opzijzetten als appel voor de dorst of voor je pensioen.
Hypotheekrenteaftrek voor ondernemers
Ben je ondernemer en wil je een nieuw huis kopen? Dan heeft de hypotheekrenteaftrek voor jou andere implicaties dan voor mensen die in loondienst zijn. Bij mensen die in loondienst zijn, wordt door het jaar heen al belasting ingehouden. Zij moeten afhankelijk van hoeveel ze hebben gewerkt, geld bijbetalen of ze krijgen geld terug. Voor ondernemers is dit anders. Je stuurt facturen en krijgt hiervoor bruto bedragen uitbetaald. Aan het eind van het jaar moet jij een bedrag betalen aan de belastingdienst wat bepaald wordt door de hoeveelheid uren die je hebt gewerkt, de kosten die jij zelf hebt gemaakt, het geld dat je hebt verdiend, en de aftrekposten waar je recht op hebt. Een van die aftrekposten is dus ook de hypotheekrente. Als ondernemer zal je dus geen geld terugkrijgen maar het kan wel zijn dat je minder belasting hoeft te betalen. De hypotheekrenteaftrek kan daarom ook voor ondernemers rendabel zijn.
Hoe sta ik ervoor als ondernemer?
Met alle speciale regelingen, administratie en aftrekposten zie je als ondernemer soms door de bomen het bos niet meer. Het kan zijn dat je opeens een vette rekening krijgt van de belastingdienst terwijl je het verdiende geld inmiddels al hebt uitgegeven. Dit soort situaties zijn onwenselijk. Het is daarom belangrijk om vooraf inzichtelijk te hebben wat jij aan het eind van de rit overhoudt. Een belangrijk hulpmiddel hierbij is de voorlopige aanslag. Je rekent dan van tevoren uit waar jouw persoonlijke aangifte naar verwachting op uitkomt en betaalt dit in delen. Het kan dan achteraf blijken dat je nog iets moet bijbetalen of dat je juist geld terugkrijgt. Op deze manier word je dus niet geconfronteerd met grote en misschien wel onverwachte afrekeningen en het vooruitbetalen kan soms een mooie korting opleveren.
Sleutel tot succes
Het kopen van een huis is een leuke en spannende aangelegenheid maar het heeft, zeker als ondernemer, wel wat voeten in de aarde. Zorg er daarom voor dat je je op voorhand goed informeert over de hypotheek door bijvoorbeeld een hypotheekadviseur in de arm te nemen. Ook is het belangrijk om je belastingzaken inzichtelijk te hebben. Wij kunnen je hier uiteraard met behulp van onze online tool bij assisteren. Als je deze twee zaken van tevoren goed regelt, wordt het kopen van een huis geen hoofdpijndossier. Sterker nog, het kan het zelfs interessante belastingvoordelen opleveren en lucratieve kansen bieden voor de toekomst.
Laat die champagne maar knallen!